こんにちは、不動産鑑定士の田井能久と申します。

不動産について「持ち家と賃貸はどっちがお得なんですかね？」というご相談をよく受けます。

いろいろなコラムやブログで様々な方が回答を書いていますが、今回は私なりに考えてみたいと思います。

よくマンションの広告で「ローンと家賃」を比較され、ローンがこんなに安いので、低金利の今が買い時ですよ！的なセールストークを見ます。

この比較は本当に正しいのでしょうか？

それを検討するために、一棟の分譲マンションで同じサイズで同じ価値の2部屋があると仮定します。1室はご自身が100％ローンを使って購入することを想定し、もう1室はどなたかが買って分譲賃貸されている場合を比較してみます。

まずは持ち家に関しては下記の費用が必ず必要となります。

分譲マンションは自分のモノ（専有部分）以外にみんなのモノ（共用部分）から成り立っているので、金額の多寡はありますが管理費や修繕積立金は支払わざるを得ず、所有者として当然固定資産を払わなければなりません。

このように考えると、持ち家はローン以外にも支払わなければならないものがあるので、なんだかお得感がないように思えます。

しかし賃貸のコストである家賃も、実は下記の内容で構成されます。

そもそも大家さんが家賃を決める時に、マンションを保有するコストをカバーできなくては貸しても意味がありません。

それを賄うことができ、さらに貸すことで得られる利益を加算して家賃は決定されます。

もちろん市場で家賃の高低が決まりますが、大家さんの利益が増えたり減ったりするだけです。

すなわち“家賃だから管理費や修繕積立金や固定資産税は払っていない”のではなく、“家賃を通して所有者が負担する費用も払っている”のです。

このように賃貸と持ち家はローンと家賃で比較するのではなく、それぞれの内容を検討すると、実はローンと大家さんの利益の比較が正しいのではないかと思います。

さてこれが正しいとなると、ローンと大家さんの利益はどちらが高いのでしょうか？

こうなると様々な条件で違ってくるのでしょうが、さらにこのマンションの大家さんも持ち家と同様に同じ金利で100％ローンで買った場合を仮定すると、大家さんの利益にはローンという原価を含まざるを得ないということが分かります。

以上から賃貸にはその金額の多い少ないはあれ、大家さんの利益が含まれることになり、そう考えると理屈上は必ず、賃貸は持ち家よりも高い値段が設定されるのです。

よくよく考えれば世の中に賃貸業が成立するのは、儲けが存在するからなのでしょう。

このように全く同じ不動産が存在し、全く同じ値段で、同じ購入条件ならば、持ち家の方が他人の利益を含まないぶん必ず安い＝すなわちお得といえます。

ですが世の中面白いことにそんなに単純ではありません。同じマンションであっても階層や位置が違い、売買の時期が異なり、同じモノは二つとしてありません。

また購入条件は人それぞれであるため、その条件の変化が、例え同じ人にとってもある時には賃貸の方が有利になるなど、常に目まぐるしく変わっています。

今回は省略しましたが、引っ越すことや内装のリフォームとかローン減税の効果などなどまで考慮すると、ますます結論は出ません。
このように現実ではその時々で違うからこそ、「賃貸と分譲のどっちが得なのか」が永遠に付きないテーマとして議論になるのではないでしょうか？

従って、私が皆さまへご回答できるのは、「損か得かなんて結局分からないので、ご自身がライフステージに応じてどうしたいかをじっくり考えた結果が、持ち家だろうと賃貸だろうと正解です」ということであります。