こんにちは、国際フィナンシャルコンサルタントの荒川雄一です。

さて今回は、不動産投資におけるチェックポイント項目として、「建物の構造」と「耐震基準」について考えてみたいと思います。

さて、投資物件を検討する際に重要なポイントとなる一つが、「建物の構造」です。

大きく分けると、次の3つに分かれます。

その中でも、通常、投資家から人気が高いのが「鉄筋コンクリート造（RC造）」です。

理由としては、耐用年数や減価償却、融資面で有利になる等の他に、大震災の影響から構造的に地震に強いとされているからです。

ですが、本当に木造や鉄骨造は、地震に弱いのでしょうか？
実は、そうとも言い切れないのです。

例えば、世界最古の木造建築物である法隆寺は、約1300年もの間、地震や台風、風雪に耐えて建っています。
また、五重塔は高さ30メートル以上で、ビルにすると8階～10階建に相当します。

そして、何かと注目を集める東京スカイツリーをはじめ、日本の高層ビルの多くは、鉄骨造でできています。

理由としては、高層建築物をRCで造ると、重量が重くなりすぎてしまうといった課題があるからです。
従って、「素材」と共に、「造り方」も重要な要素と言えるのです。

耐用年数や、減価償却だけにとらわれず、物件探しをする場合は、その「造り方」にも着目する必要があると言えます。

建物の耐震基準は、大きく「新耐震」と「旧耐震」に分かれます。

昭和56年6月1日以降に、建築確認申請された建物が対象となる基準です。

ただ、ここで注意が必要なのは、建築確認申請が昭和56年6月1日以前だと、昭和57年に竣工した建物であっても、
「旧耐震基準」になるという点です。

つまり、竣工が昭和56年6月1日以後であっても、「建築確認申請がいつ行われたか」が、重要なチェック項目となります。

現実に地震が起きて建物が倒壊したケースでは、「旧耐震基準」の建物の場合、「耐震診断」を行っていたかどうかが問われます。

必要な「耐震補強」をしていたかどうかは、民法717条「土地の工作物等の占有者及び所有者の責任」に基づき、オーナーの責任を問われる事もあるからです。
実際に阪神大震災では、平成11年に神戸地裁にて、オーナーに損害賠償を求めた判例も出ています。

市場には、まだまだ「旧耐震」の建物が流通しています。
中には魅力的な物件も多くありますが、地震の多い昨今、「旧耐震」物件を検討する際には、「耐震補強」がされているかなど、確認する必要があります。

不動産投資は、単に「利回り」や「立地条件」だけでなく、建物の「造り方」や「耐震基準」の確認も必ず行うことが重要と言えます。