こんにちは！
国際フィナンシャルコンサルタントの荒川雄一です。

さて、一般的に投資をするときには、その対象に投資すべきかどうか、判断するための指標が良く用いられます。
今回は、不動産投資の指標について、考えてみたいと思います。

以前のコラムでもご紹介しましたが、不動産投資で最もよく用いられる指標は、「利回り」です。

「利回り」には、投資（購入）した金額に対しての家賃収入を表す「表面利回り（グロス）」と、そこから維持コストを差し引いて算出する「実質利回り（ネット）」の2通りの算出方法があります。

例えば、年間家賃100万円、維持コスト30万円、物件価格1000万円の場合は、以下の通りです。

通常、不動産会社などの広告では、表面利回りがよく使われています。
というのも、上記のように「利回り」を高く表記できるからです。
ただし、投資する側からは、“実質利回り”を重視する必要があるのは、言うまでもありません。

不動産投資には、利回り以外にも、様々な指標があります。

指標を用いることで、例えば2つの物件を比較した時に、

など、物件を検討する際の重要な判断材料とすることができるからです。

今回は、その中でも重要な指標の一つ、「ROI」を取り上げてみましょう。

株式投資などをされている方は、「ROI」という指標をよくご存知だと思います。
「ROI」とは「Return　On　 Investment」の略で、日本語に訳せば「投資収益（回収）率」を表します。

つまり、投じた自己資金が、年間何％回収できるかを示したものです。
数式で表せば、年間回収金額　÷　投資金額　×　100　＝　ROI　となります。

ただ、不動産投資の場合、ローンを組むケースが多いため、賃料から経費を引いて、ローン返済額を除いた年間のキャッシュフローで見るのが一般的です。

※これをCCR（Cash On Cash Return）という言い方をする場合もあります。

例えば、上記の例で、1000万円の物件、年間家賃100万円、維持コスト30万円に対して、頭金を50万円出して購入し、年間のローン返済額が60万円だったとします。

その時の「ROI」は、（年間家賃100－維持コスト30－ローン返済60）÷頭金50×100＝20％　となります。
つまり、50万円投資をして、年間のキャッシュフローとして手元に10万円残ったため、「ROI」は20％ということです。

この数字が高ければ高い程、投資した自己資金の回収期間は短くなります。
回収期間が短ければ回収した資金で、次の投資が行えるため、効率的に不動産投資を行うことが可能となります。

それは、初期投下資金（頭金）を低く抑えた場合、大半は「借入（ローン）」で、借金を背負うことになる点です。

金利が低くて、資金回収率が良ければ、非常に効率よく投資ができるわけですが、金利上昇局面においては、「調達金利（借入金利）」のコストが大きく膨らみ、場合によっては、家賃で返済ができなくなるケースなどもあります。

一般的に、他人のお金を利用して、投下資本の利益率を高めることを「レバレッジをかける」と言いますが、過度に利益率を求めて借金額を増やすと、金利情勢などによって「お金」がまわらなくなるので、頭金と借入金の割合をよく検討することが必要なのです。

現在は、最低金利の状態が続いていますが、不動産投資は中長期に行うものなので、あまりレバレッジはかけ過ぎずに、できれば物件価格の3割程度の頭金は用意して、投資に臨まれたほうが安全性は高いと言えるでしょう。

不動産投資を行う際には、「利回り」だけでなく「ROI」などの指標もよく理解したうえで、投資判断するようにしましょう。