こんにちは、国際フィナンシャルコンサルタントの荒川雄一です。

さて、不動産投資は、有価証券などに比べ、一般的に投資期間が長くなりますが、とはいえ、どこかで売却することも考えておかなければなりません。

そこで今回は、その際の「出口戦略」について考えてみたいと思います。

不動産投資における出口戦略とは、「投資不動産の精算」をどのように行うかということです。
所有している不動産を売却することにより、利益を確定させたり、場合によっては損失を確定することで「出口」が決まります。

木造住宅、鉄筋コンクリートであっても、いずれは老朽化します。
その時、またはその前にどうするのか、物件購入時にしっかり考えておくことが重要です。

建物が老朽化し使えなくなった場合には、建物を建て替える、駐車場にするなど、新たな選択をする必要があります。
それでは、投資対象別に代表的な出口戦略の方法を見ていきましょう。

区分所有の場合、マンション自体には多くの所有者がいるため、それぞれの経済状況も異なり、建替え等が事実上困難なケースが多くあります。

反面、鉄筋コンクリート造は耐用年数も長く、建替えが必要になるまでには、相当の時間があります。
従って、なるべく保有期間中のインカムゲイン（家賃収入）で、投資金額の回収をしておきたいところです。
そうすれば、仮に購入時より安い金額で売却する場合でも、収支ではプラスを維持することができます。

出口戦略を考える上で、比較的柔軟に対応できるのが一戸建です。
独立した土地に建物が建っているため、更地にして駐車場にしたり、建替え等も、自分の意思で決断する事ができます。

入居者も複数人いないため、退去を機会に売却、建て替え、駐車場へ転換など柔軟に対応ができ、資産性も土地、建物と個別に評価することができます。

売却する場合、一般の住宅を求める層がターゲットとなるため、比較的市場は安定しています。
反面、売却時の住宅市況をよく見極めることが、収支を高める鍵と言えるでしょう。

一棟物のマンション・アパートは共同住宅のため、建替えの際は基本的に入居者全員の退去が必要になります。

退去交渉の際に入居者の抵抗にあう事もあり、最終的にはお金で解決するケースがほとんどです。
従って、建替えを行う場合は、その採算性をよく検討する必要があります。

通常は利回り物件のまま売却を行うのが、一般的な「出口戦略」と言えます。
その為には、物件価値を維持する為の「定期的なメンテナンス」は必須です。

基本的に、利回り物件として、満室状態で売却を行うことができれば、収支を高めることができます。

不動産投資も、有価証券投資などと同じく、トータルリターンで考える必要があります。

建物自体は、減価償却資産のため、原則、年数とともに劣化し、価値は下がっていきます。

従って、土地の価格が上がらなければ、購入した不動産の価値は、将来下がることが想定されます。

その際に重要になるのが、「トータルリターン」の考え方です。

5,000万円でネット利回り5％のアパートを購入したとしましょう。

購入時の想定保有年数は、10年とします。

すると、10年間に受け取る手取り家賃は、
5,000万円×5％＝年間家賃250万円×10年＝家賃総額2,500万円
となります。
※ここでは、税金などは考慮していません。

従って、投下資本5,000万円の50％を、10年間で回収できたことになります。
ただ、10年後に土地の価格はほとんど変わらず建物が劣化したことにより、仮に4,000万円でしか売却できなかったとします。

その際のトータルリターンは、以下のようになります。

現在はバブル当時と違い、将来の不動産価格の値下がりリスクも考慮したうえで、「出口戦略」を考えておくことが重要なポイントです。

投資物件を購入する前に、対象物件の出口戦略の傾向・保有期間・売却のタイミング等の“出口”を意識することが、不動産投資のリスクヘッジにもつながるといえるでしょう。