こんにちは、国際フィナンシャルコンサルタントの荒川雄一です。

さて今回は、不動産投資においてよくみられる「サブリース契約（借り上げ契約）」のメリット、そしてデメリットについて、考えてみたいと思います。

サブリース契約（借り上げ契約）とは、不動産会社などがオーナーから物件を借り上げ、借り上げた物件を入居者へ「転貸する契約」の事をいいます。

最近では、投資用マンション・アパートを建築する会社が、オーナーの不安を解消するために提供しているケースが多く見受けられます。

不動産オーナーにとっては、不動産会社が物件を借り上げてくれるので、空室や滞納の心配がなくなります。

ただし、不動産会社が家賃を保証してくれる代わりに、低い借上げ家賃となりますので、直接入居者に貸した時の家賃と比べ、10-15％程度受け取る収入は少なくなります。

サブリース契約のメリットとしては、次のようなことが挙げられます。

従って、日中、別のお仕事をされているビジネスパーソン（いわゆるサラリーマン大家さん）などが、利用されているケースが多く見受けられます。

反面、サブリース契約のデメリットとしては、以下のことなどが挙げられます。

この中でも、私は、3 が実は大きなリスクであると感じています。

というのも、自分の所有物であるにもかかわらず、ただ家賃が入ってくればよいという感覚になってしまうと、建物の保全、設備の補修への関心、そして家賃相場の感覚、入居者の要望など、「不動産経営」をするうえで、重要なことが疎かになってしまうからです。

そうなってしまうと、仮に10年、20年後に、サブリース会社との間で、家賃の条件などが折り合わず、自主経営をしなければならなくなった時、どうしてよいかわからない状況になるケースがほとんどです。

また、サブリース契約の中身についても、じっくりと吟味する必要があります。
一般的な契約には、このような条項が書かれています。

契約当初「30年、35年保証」と謳ってあっても、当初の家賃がずっと保証されるわけではないのです。

一般的に、「空室リスク」や「家賃の下落リスク」は、年数が経過するにつれて大きくなります。
逆に言えば、新築から10年くらいの間は、それほど大きな問題ではありません。

特に、新築時は、最も競争力があるので、家賃を相場よりも高めに設定できる時期でもあります。
にもかかわらず、サブリース契約によって、家賃の満額を受け取れなくなることも、オーナーは考えておく必要があります。

従って、時間や様々な制約なども考慮したうえで、可能なのであれば、サブリース契約を使わずに、不動産経営をしていただいたほうが良いと、個人的には考えています。

家賃保証会社を通して、家賃滞納などのリスクを回避し、近隣物件の情報を不動産仲介会社から入手しながら、空室対策を行い、利回りを高めることも十分可能だからです。

サブリース契約を用いるかどうかは、ご自身の制約条件を考慮したうえ、10年、20年先を考え、メリット、デメリットを理解したうえで、決めることが重要と言えるでしょう。